房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商克而瑞最新發(fā)布的房企2017年銷售金額排行榜顯示，碧桂園全年銷售金額達(dá)5500.1億元，萬(wàn)科銷售5239億元，恒大緊隨其后，達(dá)到5131.6億元。
2016年千億房企只有12家，而2017年，千億房企已經(jīng)有17家，新城控股、招商蛇口、旭輝、世茂、泰禾正式成為房企千億俱樂(lè)部中的一員。
行業(yè)集中度提升
克而瑞發(fā)布的銷售榜單顯示，排在碧桂園、萬(wàn)科、恒大之后的是融創(chuàng)，2017年全年銷售金額約為3620億元，而2016年融創(chuàng)的業(yè)績(jī)是1506億元，銷售金額翻番。
房企新四強(qiáng)的格局迅速形成。在年末沖刺之際，第一財(cái)經(jīng)記者向萬(wàn)科主席、總裁郁亮詢問(wèn)對(duì)于新四強(qiáng)格局的看法。郁亮沉吟，不愿正面回答此問(wèn)題。
融創(chuàng)之后，是保利地產(chǎn)、綠地、中海等老面孔。龍湖地產(chǎn)竄升得快，從2016年不足1000億到2017年的1560億左右，超過(guò)華夏幸福、華潤(rùn)置地、綠城、金地等一干房企。
2016年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，千億房企只有12家，金地正好壓線，排在第12名。2017年，千億房企已增加至17家。
在克而瑞的榜單中，泰禾是最新一家千億房企。近期泰禾董事長(zhǎng)黃其森對(duì)外發(fā)布2000億元的銷售目標(biāo)，公司股價(jià)更是連續(xù)收獲兩個(gè)漲停板，驚動(dòng)監(jiān)管部門(mén)。泰禾緊急發(fā)布的風(fēng)險(xiǎn)提示公告表明，黃其森關(guān)于2018年銷售目標(biāo)等說(shuō)法屬于個(gè)人愿景，不構(gòu)成公司的預(yù)測(cè)和承諾，存在重大不確定性。
泰禾2000億元事件固然屬于年底的意外插曲，但可佐證部分開(kāi)發(fā)商對(duì)來(lái)年的樂(lè)觀態(tài)度。
中國(guó)指數(shù)研究院在報(bào)告中指出，“部分企業(yè)規(guī)模化擴(kuò)張意愿強(qiáng)烈，把握機(jī)遇彎道超車，實(shí)現(xiàn)了陣營(yíng)的突破升級(jí)，以期獲取充足的發(fā)展空間能夠在未來(lái)占據(jù)一席之地。”
在這一輪規(guī)模躍進(jìn)中，房企大概分為三種擴(kuò)張路徑——其中一種是抓住由一二線逐漸蔓延至三四線城市的需求釋放機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)了銷售額的突飛猛進(jìn)，例如碧桂園。
也有企業(yè)通過(guò)金融手段實(shí)行強(qiáng)勢(shì)的收并購(gòu)，猛拿地，憑借充足的貨值實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)的爆發(fā)，如融創(chuàng)、陽(yáng)光城、融信、融僑等擴(kuò)張型房企;第三種是堅(jiān)持做高溢價(jià)的產(chǎn)品來(lái)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，如泰禾等。
2017年，百億房企已有近140家，這個(gè)數(shù)量與2016年相差不大。但隨著巨頭規(guī)模的再突破，百億房企演變成五個(gè)明顯的陣營(yíng)：5000億以上、1000億~5000億元、500億~1000億元、300億~500億元、100億~300億元。
在巨頭相對(duì)固定的格局下，1000億~5000億元銷售區(qū)間的房企故事最多，每年排名座次輪換。譬如首開(kāi)，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，首開(kāi)2016年業(yè)績(jī)?yōu)?54.1億元，排名17，而2017年為679.1億元，但排名掉至33。逆水行舟，不進(jìn)則退，增速小了也是一種倒退。
一線樓市失色
2017年并非是輕松的一年，一輪輪的調(diào)控政策出臺(tái)，限購(gòu)、限貸款、限價(jià)、限商、限售等組合拳令不少房企高管看淡市場(chǎng)。
最明顯的是萬(wàn)科在多個(gè)場(chǎng)合發(fā)表對(duì)市場(chǎng)保持審慎的看法，不過(guò)其全年業(yè)績(jī)依然傲人。市場(chǎng)下行周期，規(guī)模房企優(yōu)勢(shì)充分。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉告訴第一財(cái)經(jīng)，“規(guī)模房企的貨值儲(chǔ)備量很大，是業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的保障;另外，在市場(chǎng)低迷時(shí)，規(guī)模房企憑借資金優(yōu)勢(shì)往往能實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)增長(zhǎng)，也是抗風(fēng)險(xiǎn)能力的體現(xiàn)。”
行業(yè)集中度正被快速提升。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示：“目前的集中度還不能算是房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷格局出現(xiàn)，市場(chǎng)還是一個(gè)相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)。”
作為調(diào)控重點(diǎn)，一線城市在此番城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)中表現(xiàn)失色。
中國(guó)指數(shù)研究院的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2017年，熱點(diǎn)一二線城市在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下成交規(guī)模縮減，溫和政策的二線及三四線城市釋放契機(jī)。50家百億代表企業(yè)在二線及三四線城市業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)占比分別為61.2%和18.2%，較2016年增長(zhǎng)5.4和1.0個(gè)百分點(diǎn)，一線城市則下降6.3個(gè)百分點(diǎn)。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于爆發(fā)型的城市投資有選擇的房企，業(yè)績(jī)將更容易成長(zhǎng)。
已有重倉(cāng)一線的房企正在反思公司戰(zhàn)略。深業(yè)集團(tuán)過(guò)去兩年都忙于退出三四線城市的開(kāi)發(fā)，設(shè)法憑借國(guó)企優(yōu)勢(shì)與深圳多個(gè)國(guó)企開(kāi)展合作獲取開(kāi)發(fā)用地，避開(kāi)資金消耗極大的招拍掛市場(chǎng)。深業(yè)2017年的業(yè)績(jī)并不理想，集團(tuán)副總裁董方告訴第一財(cái)經(jīng)，公司內(nèi)部正在反思聚焦深圳戰(zhàn)略的正確性，并加大有潛力的二三線城市項(xiàng)目的獲取力度。
房企分化態(tài)勢(shì)未變，遑論5000億，在百億分水嶺附近，無(wú)數(shù)小型房企掙扎，生態(tài)系統(tǒng)脆弱。
張宏偉表示：“規(guī)模化雖然是未來(lái)趨勢(shì)，但行業(yè)的市場(chǎng)容量一年也就10萬(wàn)億左右(2016年高峰值11.7萬(wàn)億)，如果未來(lái)3~5年出現(xiàn)2~3家萬(wàn)億的房企，再有20家左右的千億房企，那么，也就意味著更多的房企在規(guī)模面前已經(jīng)沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，中小房企的生存空間將被擠占。”
張宏偉認(rèn)為，2018年市場(chǎng)的收并購(gòu)機(jī)會(huì)將會(huì)增多，房企規(guī)模化增長(zhǎng)將更加突出。現(xiàn)實(shí)殘酷，轉(zhuǎn)型安心做小而美的企業(yè)，或者被洗牌擠出市場(chǎng)，留給中小房企的選擇不多。
5000億元的銷售數(shù)字已足夠驚人，但張宏偉給出了一個(gè)更大膽的預(yù)測(cè)——最晚明年出現(xiàn)萬(wàn)億房企。
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